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2019年哪些事项由业主共同决定?业主委员会有哪些职责?

2019年5月20日  平顶山二手房买卖合同律师   http://www.pdsfcls.com/

  随着我国房地产市场的发展,商品房项目数量迅猛增加,与购房及物业管理相关的业主维权纠纷易发、高发,甚至造成“群访群诉”事件,影响社会的和谐稳定,也对基层社会治理提出挑战。毫无疑问,业主享有通过依法维权行为保护自身权益的权利和自由,业主权利意识也正在迅速地觉醒。那么哪些事项由业主共同决定?业主委员会有哪些职责?

  李佳静律师平顶山二手房买卖合同律师,现执业于大乘律师事务所,专注于业主维权方向案件的研究和处理,从事律师工作多年,始终秉承着“穷尽一切法律手段,维护当事人的权益”的职业理念,以学者的严谨态度、专家的服务水准,赢得了广大委托人的信任,获得了业内人士的一致好评。

  

哪些事项由业主共同决定?

  第七十六条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会有哪些职责?

  业主委员会代表着全体业主,其权利基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构,应当履行以下职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。

  除首次业主大会外,以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况,业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间,业主委员会应当向业主大会报告本物业管理区域内物业管理的实施情况。

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  业主委员会应当依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及业主公约的约定,采用公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业管理企业。选聘、续聘或者解聘物业管理企业,须经业主大会讨论通过后,业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。

  "选聘物业管理企业",是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式,选择聘请具有相应资质的物业管理企业。

  "续聘物业管理企业",是指物业服务合同期满后,对物业管理企业的再次聘用。

  解聘物业管理企业,分为自然解聘和提前解聘。"自然解聘",是指物业服务合同期限届满后不再被续期。"提前解聘",是指在合同履行期间,由于某种原因,合同双方或者单方提出终止合同的履行。《合同法》中规定了约定解除和法定解除的两类情形:"约定解除",是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。其特点是,合同双方当事人协商一致,都同意解除,而不是单方面行使解除权。"法定解除",是合同解除的条件由法律直接规定的合同解除。《合同法》第九十四条规定:"有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (5)法律规定的其他情形。

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

  业主委员会可以根据物业服务合同和上年度工作计划,听取和反映广大业主和物业使用人的意见,监督、检查物业管理企业的工作落实情况,审核物业管理企业所作的年度财务决算报告。对业主开展多钟形式的宣传教育活动,监督并积极协助、支持、配合物业管理企业的工作,严格履行物业服务合同,以保障各项管理目标的实现。

  (四)监督业主公约的实施。

  贯彻执行并督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定,遵守业主公约以及物业服务合同的约定。

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  主要包括以下职责:

  (1)组织修订业主公约、业主委员会章程。业主委员会在遵守物业管理法律、法规和政策规定的前提下,有权根据本物业管理区域内的实际情况,组织对业主公约和业主委员会章程进行修改、补充。修改、补充的条款应当经业主大会审议通过。

  (2)审核专项维修资金的筹集、使用和管理,以及物业服务费用标准及使用办法"专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用"(《条例》第五十四条第二款)。业主委员会有权依据物业管理法律、法规和政策规定,审核专项维修资金的筹集、使用和管理的情况,并报业主大会审议和监督。物业服务费用应当根据法律、法规和政策规定,遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则,由业主委员会提出物业管理服务的内容和标准,物业管理企业依据这些内容和标准进行测算,经双方协商并经业主大会审议通过后,签订物业服务合同予以确定。

  (3)业主委员会应当接受政府行政主管部门的监督指导,执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求,等等。

  (4)调解物业管理活动中的纠纷。"物业管理纠纷",是指物业管理活动中的主体,即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。物业管理纠纷,包括前期物业管理纠纷、物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理服务纠纷、物业管理企业与各专业管理部门职责分工和纠纷、物业租赁转让纠纷、异产毗连房屋管理纠纷,以及政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷等等。物业管理纠纷和解决处理途径有协商、协调、仲裁和诉讼。业主委员会具有调解物业管理活动中的纠纷职责。

  李佳静律师 河南平顶山知名律师,承办业主维权案例近千件, 熟知客户所在领域的业务特点和法律需求,能提出准确、精深的专业意见,可使案件的解决结果符合法律公正的原则,又能让当事人的合法利益得到最大的保障。


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