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房产摸底及产权查询

2018年10月28日  平顶山二手房买卖合同律师   http://www.pdsfcls.com/
购房前调查房产哪些情况?

    人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。有些购房者因急于购置房产,在对所购房产了解甚少的情况下,便匆忙作出购买的决定。实际上有的房产的产权归属不定,存在争议,当不了解情况的购房人一旦盲目付了款,就会陷入一场旷日持久的诉讼。

    这种情况不仅发生在购置旧房产时,甚至在购置新房产时也会遇到,因为经常有几个单位联建住宅楼,并出售其中一部分,当联建几方在分配不公发生争议时,购房人就会陷入困境。在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题,即旧房产位于经批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内,这样的房产按规定不允许买卖,即使买了也过不了户最终拿不到产权证,这种情况常发生在私下买卖交易中。

    购房人还应该清楚,设定抵押权的房产不能出售,除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前,一定要弄清楚房屋的基本情况,如果房产在购买前已成为抵押物,则此房产不应在销售之列,因为抵押权人可能随时要求实现抵押权,这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。
 
经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售,此时房产所有权人无权出售自己的房产,在此期间的交易行为没有法律效力,所以,购房人在选购房产前,应要求产权人详细介绍房产有关情况,并要产权人提供有关产权文件。
    随着房地产市场的发展,一些发展商申请银行为其客户提供房地产抵押贷款,他们在售房广告上常登出“某某银行提供银行按揭”,导致购房人产生一种误解,认为只要购买此广告上所刊登的房产,就可以获得银行贷款。但购房人往往忽视了银行要对每一位申请人进行资格审查,只有具备了银行规定条件的申请人才有资格获得贷款。所以,每一位想获得银行抵押贷款购买房产的人,应先了解银行的贷款条件后再决定是否买房,这样就会避免许多不应遇到的麻烦。

    购置房产一般涉及金额较大,有时是购房人一辈子的积蓄,因此购房人应谨慎行事。房产买卖交易程序复杂,涉及问题较多,最近政府又颁布了一系列有关房产买卖、预售、转让和抵押的法规,所以,购房前应了解一下这方面的有关规定和有关程序。如果购房人要想更有把握,也可到专业律师事务所进行咨询。

    购买房产虽然表面上不像购买股票那样变化莫测,但实际上也会遇到各种各样复杂的问题,需要具备多方面的知识,尤其是有关的法律知识。比如,在一般情况下,由于购房者大多数是首次购置房产,许多问题不可能预见到,更无经验起草或参与修订合同,这样就会给购房者买房造成困难,难以确实保护自己的合法权益。在这种情况下,购房者可选择精通房地产法律业务的律师协助自己与发展商签合同。完善的房产买卖合同既可以有效地规范发展商的行为,也能有效地保障购房者的合法利益。
 
怎样查询二手房产权状况

  “二手房”交易一般都是个人之间的买卖行为,因此对比开发商出售的商品房,在交易的复杂性上,它的难度可能还要更大一些。特别是对产权状况的了解,购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一介绍。

  要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

  产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:

查验产权记录。
包括:
1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;
 
2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;
 
3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;
 
4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其他房地产成品;
 
5、其他内容,如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。
 
    房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。

  总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
购房前调查房产哪些情况?

    人们在购买房地产时常常会遇到一些意想不到的问题。有些购房者因急于购置房产,在对所购房产了解甚少的情况下,便匆忙作出购买的决定。实际上有的房产的产权归属不定,存在争议,当不了解情况的购房人一旦盲目付了款,就会陷入一场旷日持久的诉讼。

    这种情况不仅发生在购置旧房产时,甚至在购置新房产时也会遇到,因为经常有几个单位联建住宅楼,并出售其中一部分,当联建几方在分配不公发生争议时,购房人就会陷入困境。在购置旧房产时还会遇到更棘手的问题,即旧房产位于经批准征用或拆迁划拨建设用地的范围内,这样的房产按规定不允许买卖,即使买了也过不了户最终拿不到产权证,这种情况常发生在私下买卖交易中。

    购房人还应该清楚,设定抵押权的房产不能出售,除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前,一定要弄清楚房屋的基本情况,如果房产在购买前已成为抵押物,则此房产不应在销售之列,因为抵押权人可能随时要求实现抵押权,这样购房人就会陷入一场无谓的官司中去。
 
经人民法院裁定限制产权转移的房产也不能出售,此时房产所有权人无权出售自己的房产,在此期间的交易行为没有法律效力,所以,购房人在选购房产前,应要求产权人详细介绍房产有关情况,并要产权人提供有关产权文件。

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