上海购房合同律师
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开发商违规超建双处罚
□本报记者徐-伟
2011年4月11日,黄某购买了某房产公司开发的商品房。根据规划部门审批,该小区地块控规容积率为2.2,规划批建容积率为不大于2.0,规划许可面积为2.7万余平方米。然而,开发商在建设过程中,不但增加了楼层,还增加各楼层面积,最终使该小区面积达3.4万余平方米,超出审批近7000平方米。
在被行政部门罚款之后,开发商又被业主告上法庭,要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。
法院审理后,一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。一审宣判后,开发商不服,向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆一中院审理后,终审驳回上诉,维持原判。
法官称,开发商擅自变更规划许可,超建楼层和楼层面积,使小区实际居住面积增加,致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差,房屋价值相对下降,已对业主造成损害,应予赔偿。
据介绍,开发商违规超建行为在被行政处罚之后,是否还需对业主承担民事,司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言,开发商违规超建面积近7000平方米,占规划许可面积的近四分之一,属于严重的超规模建设行为,对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此,本案中,行政处罚并不排除开发商的民事。
法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况,参照“损益相抵”原则酌情确定了上述赔偿金额。
业主撤销权纠纷管辖范围的界定
《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，这是业主撤销权的法律依据。
1、关于业主委员会的性质
业主委员会这一组织虽然早在20世纪90年代即在某些地区产生，但作为专门术语出现在法律文本中却始于2003年国务院颁布的《物业管理条例》。修订前的《物业管理条例》虽然并未对业主委员会予以正面界定，厘清业主委员会的内涵和外延，但在第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”2007年修订后的《物业管理条例》第十五条第一款删除了上述规定，改为“业主委员会执行业主大会决定的事项”。由于物权法以及相关配套法规对业主委员会的性质及地位并未明确，学术界以及实务界对业主委员会的性质存在很大争议。《物业管理条例》在修订后虽然未明确使用“执行机构”的表达方式界定业主委员会，但物权法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定……有关共有和共同管理的其他重大事项……决定前款其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》在第十五条也明确了业主委员会履行职责的范围。据此，小区业主委员会应是本建筑物或建筑区划内所有建筑物的业主大会的常设执行机构，按照业主大会的决定行使管理小区的职责。
2、关于业主撤销权适用范围
物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”单从字面上理解，业主撤销权适用的客体就是由业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定。但是，依照物权法相关规定，除了业主大会明确授予的职责外，业主委员会无权作出对业主权益具有现实不利影响的决定。根据物权法第七十六条的立法目的，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条将物权法第七十八条第二款的规定扩张解释为不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违法。
这样，业主行使撤销权的理由有如下两种：
决定的内容直接侵害了业主的合法权益，如剥夺了业主利用公共设施的权利；
决定的内容并无违法之处，但作出决定的程序违法或超越法定权限。与此相对应，对业主所享有的合法权益的侵害即可分为实体权益的侵害或程序权益的侵害。
业主撤销权的特性
其一，传统民法理论认为，撤销权在性质上属于形成权。所谓形成权，是指权利人仅依其单方之意思表示即可使民事法律关系变更或消灭的权利。而业主撤销权所要撤销的是业主大会或业主委员会所作出的决定，所涉及的是多数人的利益，这必然应该是十分慎重的，不能单凭个别人的意志就可以决定，因此物权法并未赋予业主对业主大会或业主委员会决定直接撤销的权利，而必须经由人民法院审查该决定是否侵害了业主的合法权益，再作出是否撤销的判决。因此业主撤销权不属于传统民法所指的形成权。
其二，业主撤销权具有请求权的性质。笔者认为，业主撤销权，实质上是业主对自己的合法权益，包括物权、债权、知识产权等，在受到业主大会或业主委员会决定侵害时的侵害排除请求权的一种具体体现。当这种侵害排除请求权直接行使遭到拒绝后，法律赋予业主可以通过司法途径获得救济的权利。因此，业主撤销权，实质上是一种侵害排除请求权，具有请求权的性质。
其三，也是最具有实践意义的一点，业主撤销权与我国民法中明确规定的债权人撤销权、合同撤销权相比，也有其特殊之处。因为业主撤销权属于集体成员撤销权之一，是集体成员中的个体或部分个体对侵害其权益的集体决定进行抗辩的一种方式。物权法设立业主撤销权，是为了防止业主大会或者业主委员会滥用权利作出决定侵害业主合法权益。
债权人撤销权的构成要件，可分客观要件及主观要件。
客观要件：
债权人对债务人必须存在有效的债权。这是债权人行使撤销权的前提和基础。需要明确的问题是，可行使撤销权的债权是否必须已届清偿期各国立法例及学说，见解不一。最高法院认为，人民法院在审查撤销权是否成立时，可以适当放宽该构成要件，不必要求债务履行期必须届满。
债务人实施了一定的处分财产的行为，且发生法律效力。一般处分行为可分事实上的处分和法律上的处分。这里仅指法律上的处分，因为能成为撤销权标的的，一般只能是法律行为，并且还仅限于债权行为，物权行为是否可撤销，目前有争议。债务人的处分财产的行为已经发生了法律效力，如果债务人的处分财产的行为并没有成立或者生效，或者就是属于法律上的当然无效的行为，债权人对于这些行为都没有行使撤销权的必要。
债务人处分财产的行为必须害及债权，可能致使债权人的债权难以实现或者完全不能实现。这是债权人撤销权构成的一个重要判定标准。如果债务人资力雄厚，财产足以清偿全部债权时，即使债务人实施减少其财产的处分行为，债权人也不能行使撤销权。
主观要件：
债务人与第三人进行有偿民事法律行为时，必须有恶意。在债务人实施无偿行为，即放弃到期债权、无偿转让财产的情况下，由于第三人没有支付对价，因此可以推定债务人实施该行为是为了减少其财产，主观上具有损害债权的意图。除非债务人能够举证证明自己的这一行为并未危害债权人的债权的实现，推翻这种推定。在有偿行为场合中，如何判断债务人与第三人的恶意，一般存在观念主义和**主义两种主张。观念主义认为，债务人的恶意是指债务人对其行为可能造成履行无资力从而有害于债权的后果具有一定的认为，不必有诈害的意思;而**主义认为，不仅要有一定的认识，而且主观上要有诈害他人的意思，也就是说要有诈害债权人的意图。
我国《合同法》基本上采取观念主义，其中对于债务人的恶意，只要举证债务人存在以明显不合理的低价转让财产”行为，就足以表明其主观有恶意。而对于受让人的恶意，则一般仅要求举证其知道明显的低价”即可，而不宜要求其知道给债权人造成损害，更不应要求第三人是否具有故意损害债权人的意图，或者是否曾与债务人恶意串通等。
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