申云，上海购房合同律师，现执业于北京盈科（上海）律师事务所，法律专业知识扎实，办案认真负责，能够准确把握案件法律关系的重点;为人和善，能与当事人进行良好的沟通。具有丰富的法律操作实践经历，赢得了广大委托人的信任，秉着“做点实事，帮人排忧解难”、“不求高风亮节，但求问心无愧”的执业理念，专注为客户提供专业法律服务，最大限度地维护了当事人的合法权益。

　　

交通用地的价格是如何进行评估的

1、道路贡献法

是利用道路对周围各类用地的贡献,用各类用地的平均价格来估算道路价格的方法。道路周围各类用地的价格可用路线价法、基准地价系数修正法、市场市场比较法、收益还原法、成本逼近法及市场成交价格来获得。其计算公式为：

式中:V──道路单位面积价格;Pi──第i种用地类型单位面积平均价格;Si──道路路线涉及的第i种用地类型面积;S──道路路线涉及的各类用总面积;n──用地类型总数.

根据不同等级道路提供交通服务的强弱,进行道路等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等。

2、运用成本逼近法评估道路用地价格

市区道路评估:市区道路的重置成本主要是指在估价期日建造同等级道路所需投入的成本,包括拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。在成本价格的基础上加上土地所有权收益,即为道路价格。

郊区及农村道路评估:郊区及农村道路的土地开发程度设定,一般可为达到可开工条件。其重置成本主要包括征地补偿费、土地开发费、税费、利息及投资利润等。成本价格加土地所有权收益,即为道路价格。

因素修正:根据不同等级道路对经济影响的强弱,进行等级修正、交通流量修正、通达性修正、影响范围修正和环境影响修正等;

3、市场比较法评估道路用地,需在同一区域有较多的类似道路用地市场价格或标准价格。

4、收益还原法是根据道路的交通流量测算道路的未来正常年纯收益,并用一定的土地还有利率将其贴现至估价时点后累加,以此估算道路用地的价格方法。适用于交通流量较大并有充足数据的道路价格评估。

工作步骤如下：

划分道路交通流量测算区段

测算交通流量,并折算成标准流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为标准流量,即吨/公里年

计算各区段道路年总收益

A──道路单位面积平均交通流年总收益

a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年

计算各区段道路年总费用

区段道路年总费用包括道路单位面积建造成本折旧、运营成本、道路维修费用、利息、应缴税费及正常投资年利润等。

计算区段道路年纯收益

R──道路年纯收益

计算区段道路收益价格,运用收益还原法基本公式计算。

5、有独立权属单位的高压线走廊、管线等用地价格的评估参照线状交通用地评估方法评估。

2.2机场、码头、车站、编组站等面状交通用地价格可采用基准地价修正法、成本逼近法、收益还原法评估。

1.基准地价修正法适用于城市范围有基准地价的交通用地评估

在基准地价成果中有交通用地类基准地价的,待估面状交通用地则直接用该类基准地价标准评估;在基准地价成果中没有交通用地类基准地价,则可用工业用地类基准地价评估面准交通用地价格,但机场、码头用地由于其具有垄断性质,在基准地价修正须作垄断效益修正。

2.在运用成本逼近法评估面状交通用地时,土地所有权收益的确定须考虑机场、码头等用地垄断收益。区位因素修正时须考虑社会效益。

3.在运用收益还原法评估面状交通用地时,正常年总收益中已经包含了平均收益之外的垄断收益。在总费用计算中须注意各费用投资的摊销和折旧。

拍卖国有资产评估机构如何确定

拍卖国有资产评估机构如何确定

依据我国相关法律的规定，拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。

《中华人民共和国拍卖法》

第二十八条;委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。

拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。

拍卖国有资产的程序

1、凡需拍卖国有资产的单位，首先，向国有资产管理部门提出拍卖申请，经批准或确定后，到拍卖市场进行登记。

2、整体拍卖国有资产，应由资产拍卖单位，对各项资产负债进行全面清理，编制清册，及本年度开始到拍卖时的会计报表，分别报企业主管部门、财政部门和国有资产管理部门。

3、主管部门认真审核企业资产负债清册和会计报表后，提出审核意见，报同级国有资产管理部门。

4、拍卖资产的所有者委托经国有资产管理部门批准的资产评估机构，如会计师事务所、评估中心等中介机构，对被拍卖的资产进行全面清理核实和评估。

5、国有资产管理部门或受其委托的组织机构，对资产的评估价值进行确认，提出拍卖底价。

6、进入拍卖市场，由拍卖市场和组织者，对拍卖资产在公开场合进行拍卖。拍卖收入由国有资产管理部门负责收取和管理。

以上知识就是对相关法律问题进行的解答，依据我国相关法律的规定，拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。