申云，上海购房合同律师，现执业于北京盈科（上海）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

自主管理与依法维权

　　居者有其屋，房产物业事关每一个老百姓的切身利益。很少有一部法规的起草过程，能像物业管理条例这样牵动着社会各界的神经。一般来说，地方性法规经过三审程序即表决通过了，但是却经历了四次审议才最终得以通过，这表明了立法者对这部法规审慎的立法态度，更表明了这部法规立法过程中各方利益协调和观点磨合的艰难。;福建省人大常委会法工委副主任游劝荣说。

　　于2005年6月13日经省政府第34次常务会议通过，提请省人大常委会审议。自2005年7月以来，省十届人大常委会先后在第18次、第19次和第23次会议上对条例草案进行了三次审议。为了真正做到立法为民，最大限度地听取来自各方面的意见，省人大常委会组织了多场座谈会、论证会。2006年7月，省人大常委会组织专人到国家建设部征求对条例的修改意见。同时，条例草案刊登在相关媒体和网站上，征集社会各界的意见建议。2006年9月5日，省人大常委会围绕业委会的职责和小区保安两个议题召开了立法听证会。在一部法规的立法过程中，采取这一系列形式广泛征求意见，在福建省立法史上并不多见。

　　2006年9月28日，福建省十届人大常委会第25次会议表决通过。几天之后，福州市某小区一业主将一篇题为;福建省物业管理条例立法规范小区安保责任;的文章贴在了小区业主维权网站的BBS上。这个住宅小区曾于去年的两个月内连续发生5起入室盗窃事件。;原先物业公司曾以安全保卫并不包括在物业服务范围内的观点‘应付’业主，现在明确了物业公司的保安责任，这一点对业主维权很重要。;一位业主如是说。

　　和该小区的业主一样，大多数老百姓密切关注着的立法进程。条例通过后，业主们敏锐地抓住保障业主权益的条文，各自从不同角度表达了对条例出台的理解。诸如物业费可以实行市场调节价、小车停车收费由业主说了算、小区公共设施收益归全体业主所有等一时间成为许多住宅小区网站的热门话题。

　　业主委员会：充分代表业主，接受业主监督

　　小区业主在业委会选举中的选举权，是小区业主进行自主管理的基础性因素，也是物业管理条例中不可回避的问题。而业委会选举投票权如何计算，则是组织业委会选举的重要环节和重要问题。福州市、厦门市已经出台的物业管理法规均是以业主拥有的物业建筑面积作为计算首次业主大会业主投票权数的依据。福建省政府关于也作了相同规定。经过几年的实践，单一以建筑面积进行计算的方式简单易行，便于计算，推行顺利。但是，亦有不少人认为单纯以建筑面积计算，不利于保护房产面积小的业主的权益。

　　在2006年9月5日的立法听证会上，作为听证陈述人的福建行政学院法学教授张东生没有按既定的议题，而是大篇幅谈了对业主投票权计算的观点：;很多人在立法观念上，将小区治理框架等同公司治理框架，将业主权益比作是股东权益。顺应这一思路，更多人偏向于按产权面积来计算业主投票权数。我个人认为，小区管理不能等同于公司治理。小区治理里的选举、管理等方面的内容，其性质是人权，而不是物权。投票权数以面积计算不利于保障弱势群体的合法权益。;

　　采取了较为宽松的立法性规定，采取套数、面积以及套数与面积相结合的加权表决制办法。条例规定;首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以住宅套数结合建筑面积确定、以住宅套数一套计一个投票权数确定、以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。;同时，将投票权数计算办法的选择权交给业委会筹备组，由筹备组确定首次业主大会会议投票权数的方法。

　　业主委员会是业主大会的执行机构。实践中，一个人数较多、规模较大的住宅小区要召集业主大会是很难的，甚至召集部分业主代表大会也不容易。基于这样的现状，管理和主持小区日常的工作生活秩序的责任都由业主委员会承担起来。在很多时候，业主委员会是小区业主的维权组织，是代表广大业主监督物业服务公司的常设机构。但是，业主委员会的职责究竟应该包括哪些呢业主委员会究竟能代表全体业主开展哪些工作这一点在国务院的中规定得并不明确，给各地在实际操作上带来不小的麻烦。以列举的形式详细、明确地表述了业主委员会的十大职责，对于全省各地物业小区业主委员会开展工作有很强的指导意义。

　　在法规初审稿中，针对业主委员会代表业主进行维权诉讼和公共维修基金监督管理的问题，规定了业委会在业主大会授权的前提下，可以就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼和开设专项维修资金专户，并进行使用和管理。对业委会职责的这两项规定，是国务院所没有的内容。;这是福建省人大常委会灵活运用地方人大立法权的实践，在不违背上位法的前提下，从有利于实际操作的层面进行创新性的规定。;游劝荣说。这两项规定从写入法规开始，就得到了大多数省人大常委会组成人员以及社会各界的肯定，并最终在通过的法规稿中得以保留。

　　福州市海景花园小区现任业主委员会主任蔡明森从自身的工作实践中总结出18条业委会需承担的职责，带到了省人大常委会召开的立法听证会上。在蔡明森看来，业委会的首要职责就是要尽最大能力地团结和发动全小区业主参与到小区建设中。业委会不仅仅要做好小区业主的维权事项，更要监督和协调物业服务公司做好小区的管理服务工作。蔡明森在听证会上就业主委员会职责的陈述意见有部分得以吸收进条例。

　　福建厦门嘉禾嘉律师事务所黄舟雄律师谈到，现实中业主委员会在招标选聘物业公司，社区公共资产收益管理如电梯位、外墙广告收费、停车位收费等以及公共维修基金的使用和支出中，拥有一定的理财权且权力呈扩大趋势。;业主如何监督业委会，缺乏相应的可操作性的规定。现实生活中，‘糖衣炮弹’已经侵入业委会这个新生事物的机体，业委会成员收受物业公司及小区公共设施施工方的回扣，以及以权谋私损害广大业主利益的事件时有发生，有的甚至成为行业内公开的秘密。;黄舟雄说。为了规范业主委员会与业主的关系，使监督常态化、制度化，他建议条例应该增加：;业主委员会应当定期向业主大会和‘监督委员会’报告工作，接受其监督;;;业主和监督委员会如何监督业主委员会;等相关内容。

　　黄舟雄的这一观点最终体现在中。条例规定，经过业主大会通过的业主委员会章程，应就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。条例同时规定，业主大会可以从业主中选举产生3至5人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。

　　小区安保：财产被盗，物业难咎其责

　　福州市某小区业主郑先生家于2005年底被盗，财产损失几万元。郑先生认为物业公司存在安全保卫失职问题，应对其家庭被盗负有赔偿义务。当郑先生找到物业公司理论时，物业公司负责人搬出国务院说，物业公司只需协助公安机关做好小区公共秩序维护工作，对于业主家里被盗的责任，物业公司并不承担直接责任。郑先生颇为气愤：;我一个月交一百多元物业管理费，难道连自家安全都无法保证;他一怒之下找来律师欲起诉物业公司。但律师却劝其不要告，胜算不大，一方面，国务院从文义上解释，物业在没有明显失职情况下，对于业主家里被盗一事并不承担直接责任，另一方面，起诉物业也存在技术上的难题，家里的财产损失的统计、小区安防的失职等举证很难。

　　小区中最易产生矛盾和磨擦的治安问题，主要是业主的人身或财产损害如何承担责任。一方面，由于国务院的相关规定过于笼统，对于小区安全问题的责任承担规定不明确;另一方面，在实践中物业服务合同一般对安全问题约定得比较简单，责任不明确，导致出现问题难以按合同办事。

　　物业服务公司在小区安全保卫上要不要承担责任究竟该承担多大的责任这一直是立法过程中分歧比较大的问题。省人大常委会组成人员对这个问题也分为两个绝然不同的立场：一方认为，业主人身财产安全是物业服务的基础，业主每月交了为数不少的物业费但连最基本的安全问题都保障不了，这于情于理都说不过去;另一方认为，物业服务公司只是协助公安机关做好小区公共秩序安全的维护，业主的人身财产安全从公法的角度看应该是公安机关的职责。同时，基于上位法也未对物业服务公司的安全保卫问题作出明确的规定，所以，条例在三审之前一直没有将小区安全问题的具体事项写入法规。

　　在省人大常委会召开的立法听证会上，黄舟雄等业主代表与永安物业董事长林常青等物业公司代表围绕小区安全问题展开激烈争论。黄舟雄等认为，条例应该明确规定物业服务公司在小区安全保卫上的职责及相关责任。而林常青等坚持国务院的观点，即物业服务公司负有协助公安机关维护公共秩序